链家市场预期链家对市场乐观看好

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北京严禁“商改住”的最新规定在１日开始执行，这是记者从链家北京市住房和城乡建设委员会获悉的消息。 根据此前北京市住建委等五部门公布的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，北京市设置了５道关口，以防止开发企业擅自改变项目规划用途链家。一是严把设计关。要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。二是加强测绘管理。禁止擅自进行房屋分割测绘，链家市、区建设房管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。三是严格登记管理。要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、画线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。四是规范销售行为。开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。链家五是加强部门联合监管。要求规划部门加强审查和规划竣工验收，对违规项目不予规划验收；国土部门加强商业、办公类项目土地出让合同的监管；链家住房城乡建设部门加强查处违规销售及分割测绘行为；商务主管部门按照商业规划对商业项目的分割行为进行审查。
新房住宅成交量折半，开发商新盘大幅滞销
5月份北京新房市场非但没有回暖，成交量反而一跌再跌，达到2011年以来的最低值。链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网数据统计，5月份新房住宅成交总量为6269套，仅为4月份的51%，新房市场再次陷入低谷。而与新房住宅成交量的走低相比，新盘住宅供应量则呈现相反变化，甚至由于预售套书的逐月增加与成交锐减的矛盾，形成了期房与现房成交之和与预售套数差不多的情况，这也是继去年5月份以来，时隔一年再次出现双重滞销局面。
链家地产首席分析师张月认为，从数据来看新房成交走低说明随着政策调控影响的加深，消费者的观望情绪以及对于市场降价的预期不断加重，链家而开发商方面推盘力度的不断增大表明其出售意愿持续增强。特别是5月份新房住宅的供应量与成交量大体相抵，链家而4月新房住宅供应量仅为成交量的45%，这表明市场对于新房消化能力的减弱，链家开发商新盘目前存在较大程度的滞销，具体表现如下：
首先，5月新盘住宅签约率仅为12%，较4月下降18%
根据链家地产市场研究部统计，5月份新盘住宅当月签约率仅为12%，而4月份新盘住宅当月签约率为30%，与4月相比下降18%。链家地产首席分析师张月认为，一方面新盘住宅供应量增多，另一方面价格尚未达到消费者的心理预期以至于对于新项目的购买量下降，因此5月份新盘整体签约率下降。根据链家地产市场研究部统计, 链家截至6月1日北京市新房住宅存量已达到10.1万套，较4月底增加约4000套，而上次新房住宅存量超过10万套则是在去年11月末，链家这是时隔半年再次破十万记录。
链家地产首席分析师张月认为，与去年11月末开发商集中推盘导致新房住宅存量超过10万套不同，当前由于消费者购买意愿低落，链家多数新开楼盘发生滞销，从而使新房住宅存量的增加，这表明开发商新房出售压力的增大，若开发商不在价格上产生明显让步，新盘滞销的情况或会加剧。虽然5月份新盘项目整体滞销，但仍有个别项目签约率较高。根据链家地产市场研究部统计，签约率较高的项目如大成郡和远洋一方润园，签约率分别为68.9%和78.4%，同时成交均价均低于拟售均价2000-3000元/平。链家地产首席分析师张月认为，当前消费者降价的预期较高，新开楼盘若不出现明显的价格让步迎合消费者的预期，则成交难度较大，链家而以上两个降价幅度较大的楼盘成交境况则较好。5月份新房成交量的大幅下滑必然影响开发商的二季度以及半年度的销售业绩，出于完成销售目标和资金尽快回笼的目的，6月份或会有更多的开发商效仿进行价格让步以求促进新盘成交，链家届时新房市场的整体价格或会产生下降。
如今，楼市调控已经进入白热化，市场签约创新低，链家成交下降明显，楼市逐渐冷清。而面对销售压力，北京6月楼市进入了打折高峰期。6月北京新房打折项目持续增多，中低档项目占据主要比例。据“链家地产”市场研究部统计，链家6月份北京新房打折项目一共有150个。其中均价在20000—40000元/平米的项目占比为38%。而均价在20000元/平米以下的项目占比达到了35.3%。链家此外，部分新开期房项目开盘即打折促销。“链家地产”首席分析师张月认为，由于三轮调控导致新房签约下降，成交骤减，市场短期内很难回暖。而为了尽快回笼资金，未来也将会有更多的开发商开始采取打折促销手段。
二手房方面，在市场不好的情况下，部分中小型经纪公司也会采取降低服务费等办法吸引客户。据“链家地产”市场研究部统计，目前，部分经纪公司实际收取的服务费率在1.8%以下，低于2.5%的标准，个别小型经纪公司收取的服务费率仅为1%，链家这与09年市场成交较好的时候实收2%以上的服务费率相比，有一定差距。链家同时，近期零成交的经纪公司较年初增加了200余家，这也促使了部分经纪公司降低服务费以求换取成交量。但是这种低价换成角的效果却不太理想，据“链家”最近的调研结果显示，客户在选择经纪公司时把购房安全放在首位。链家排在后面的是服务的透明程度，经纪人的找房能力，而服务费率仅排在第四位。所以仅靠降低服务费率，链家并不是提高成交的有效途径。同时，由于二手房交易比较复杂，对交易过程要求也更极其严格。所以也决定了它的收费标准。而过低服务费率可能无法保证交易安全，客户在购房时应该谨慎对待。
经纪公司首次推出增值服务，这也将开启了经纪公司服务得新模式。据“链家地产”市场研究部统计，在目前购买二手房的客户中，首次购房及婚房的比例达到7成以上。这部分客户在购房后都面临重新装修的问题。而就在近日，链家地产的官方网站—链家在线推出了“7800元装修优惠活动”。即购房送装修活动，这也是经纪公司首次推出增值服务。“链家地产”首席分析师张月认为，赠装修优惠可以为首次置业客户提供所需的服务，链家在线推出的活动属于一种增值服务，旨在为客户提供更为方便、亟需的服务。同时，这也不失为一种有效的促销手段。
当前市场趋冷，链家业主对于未来房价走势信心下降。部分业主选择低价挂牌，而长期挂牌却未能成功出售的业主也选择调低原来的报价。数据显示，继4月成交环比下跌15.7%之后，5月成交量继续下挫。方庄作为南城的重点区域自然也不例外。链家记者在方庄的很多中介门店看到，可以说是门可罗雀，店内十分冷清，店员告诉记者，有时一天见不到一个看房客户也是常有的。链家一些急着用钱的业主只好主动降价。记者调查了部分方庄的中介门店，整体而言，该区域二手房均价在25000元/平米至27000元/平米左右。